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葉檀:征收房產稅須更有說服力
圍繞土地增值稅的爭論硝煙四起，這不僅僅是關於某項具體稅收的爭論，而是對稅費體制、對房地產市場、對公共財政的爭議。
2013年的倒數第二天，央視《東方時空》報道，吉林萬科城項目、廣州萬科金域藍灣等多個項目已經達到清繳土地增值稅的條件，但企業並未主動申報，而當地稅務主管部門並未要求企業清繳。
萬科進行瞭否認，但這場影響深遠的爭論至今沒有得到稅務主管部門的明確判斷。
土地增值稅之所以公說公有理，源於稅收制度缺乏尊嚴。
2013年7月，《中國稅務報》發表《土地增值稅開征20年》一文，筆者發現土地增值稅自征收以來根據市場情況變化，清算條件屢有不同。1994年國傢出臺《土地增值稅暫行條例》，該稅開征不久房地產業即陷入低潮，緩征甚至暫免征土地增值稅成瞭地方政府刺激房地產復蘇的措施，國傢也順勢推出免征政策，並將優惠期限延至2000年。直到2004年8月，國稅總局發佈《關於進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》，再次要求加強土地增值稅管理工作，但大部分地區僅按銷玉山銀行信貸房貸貸款全省皆可處理售商品房收入1%~3%的比例進行預征。2006年、2009年，國稅總局先後發佈《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》、《土地增值稅清算管理規程》；而2010年又發佈《關於加強土地增值稅征管工作的通知》，展開力度最大的一次征稅和清算行動，不僅提高瞭預征率，而且制定瞭更加嚴格的清算要求。
清算條件仍存在破綻，按照2006年《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，滿足"已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上"等四項條件的，地方稅務部門可以要求清算，而非強制銀行中古車貸利率多少信貸年息結算，強制結算還是按"房地產開發項目全部竣工、完成銷售的"、"整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的"、"直接轉讓土地使用權的"三大條件。開發商的辯護來自國稅總局白紙黑字的條文，並不算錯。
地方政府為吸引房地產投資，以房地產帶動工業、商業、旅遊等項目發展，對堵住清算漏洞並不熱心，0.5%到2%的預征額是行業內的明規則。
稅收是立國之基，具有不可違反的權威，如果稅收成為工具，一會兒優惠一會兒免征一會兒強征，嚴肅性何在？調控經濟可以用貨幣手段，可以用負面清單手段，可以在自貿區進行試點，切忌將重要而嚴肅的稅收拿來作為交換的工具。
公共財政體制未建立，各種稅費削弱瞭土地增值稅的嚴肅性。
房地產稅費是稅費混亂的縮影。萬科發佈的公告稱，截至2012年12月31日，公司計提土地增值稅清算準備金人民幣44.35億元，此為公司按照會計準則要求，對未來可能產生的土地增值稅進行的計提，公司不存在應繳未繳的土地增值稅。公司下屬企業開發的4個項目，不存在應繳未繳的土地增值稅。同時還披露，公司集團子公司及合營聯營公司近3年合計繳納稅金約620億元，其中土地增值稅約144億元，而其2010年至2012年凈利潤為294.53億元。
2012年全國土地增值稅征收額2719億元，房地產五稅總收入已達10128億元，占到全國房地產銷售額6.44萬億元的15.7%，而當年地方政府拿到2.69萬億元土地出讓金。
房產稅構成呼之欲出，若不清理稅費，不同步建立公共財政體制，顯然難讓人信服。筆者支持征收房產稅，但強調清理稅費的必要性，不公開的財政體系，將讓增稅收費失去說服力。
房地產市場是中國經濟發展的象征，拎出土地增值稅來爭論一番不能治本，建立公共財政改變賣地財政，才能治本。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-07/08212568399.shtml
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