沈陽2013供地量市內五區地塊總量不足總數的28%
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去年你在沈陽9區買房子瞭嗎？你知道你買的每一平方米房子中，"地皮錢"是多少嗎？
這個數字是：1673元。
根據沈陽市土地交易中心去年歷次土地交易數據，本報整理出《2013年沈陽土地市場報告》：2013年，市內9區共有318宗土地成交，土地出讓金總額405億元，連續三年下降。專傢分析，土地出讓總量較大，土地出讓金減少的現象表明沈陽樓盤正在從中心城區向郊區延伸。
沈陽住房空置率7%仍在合理范圍
數據顯示，去年9區(含棋盤山、沈陽經濟開發區)土地出讓成交405億元，共出讓土地318塊，面積達1874萬平方米。
沈陽市統計局數據顯示，9區戶籍人口截至去年10月末為523.76萬人，平均算來，每個人的土地出讓收入為7732元。皇姑區政府工作報告顯示，2013年土地出讓收入77.97億元，區本級收益3.21億元，相當於該區當年公共財政預算收入的近一成。
在住宅用地供應方面，全年9區成功出讓住宅地塊147塊，按照各個地塊的最大容積率(地上總建築面積與用地面積比)計算，可建設住宅(含商住兩用項目)建築面積1990萬平方米。如全部建成每戶100平方米的住宅的話，可以建設近20萬套。
據機構統計，2012年沈陽商品房銷售量為1194.27萬平方米，商品住宅銷售量為1031.11萬平方米。據遼寧省社科院統計，沈陽住房空置率在7%左右，低於國週年慶房屋信貸年息借貸增貸轉貸際上公認的空置率合理范圍12%。
競爭激烈：皇姑多地樓面地價超4000
去年沈陽住宅土地出讓收入為333億元，可建設住宅(含商住兩用項目)建築面積1990萬平方米，計算下來沈陽9區住宅樓面地價平均達到瞭1673元/ 平方米。根據機構統計數據，2012年二季度沈陽住宅用地樓面價格為1395元。不過業內普遍認為，房價與地價之間並無直接對應關系。土地從購買到開發銷售一般有2~3年時間，在此期間，房價會隨市場變化不斷調整。
因為傳統的城五區供地量較少，多數地塊已經屬於稀缺資源，所以地皮成本居高不下。以5~8月的各區地皮成本看，皇姑樓面地價平均為3300元，沈河區為4142元，鐵西區為3830元，而沈北新區、渾南樓面地價則低於千元，沈北新區為950元，渾南為944元。
從單體地塊來看，皇姑區百花集團地塊由於在競拍時競爭激烈，最後以樓面價6600元/建築平方米成交，溢價率高達127.59%。
其餘地塊，鐵西新華印刷廠地塊樓面地價為4750元，位居前列，而皇姑區則出現至少五個地塊地皮成本超過4000元的情況。
從推地量可以看出，未來沈陽住宅的主要源頭集中在郊區。其中渾南住宅地塊成交最多，達到56塊(含棋盤山)，占到總量的三分之一強。
其他住宅地塊較多的是於洪區，有23塊，沈陽經開區為14塊，和平為13塊。"城五區"皇姑、沈河、和平、大東、鐵西(不含經開區)地塊總量為41塊，不足總數的28%。
加氣站地皮最貴最高超2萬/平方米
住宅用地樓面地價雖高，也比不上加氣站。
統計發現，沈陽加氣站地皮最貴的已經超過2萬元，比如北大營街東地塊加氣站，拿地成本已經達到2.17萬元每平方米。其他如勝利加氣地塊，為1.81萬元，望花北街東地塊加氣站為1.6萬元。
2013年樓面地價TOP9
(單位：元/建築平方米)
皇姑百花集團6600元
鐵西新華印刷廠4750元
皇姑區巴山路南回遷房4350元
皇姑區新樂回遷房4350元
大東區第一羊毛衫廠4210元
皇姑政法幹校-1 4207元
皇姑政法幹校-2 4145元
沈河沈河體育場4142元
皇姑區疾控中心東4010元
沈陽10個區域 2013年住宅供地情況
和平13新竹市債務整合條件塊
蘇傢屯5塊
鐵西5塊
皇姑11塊
於洪23塊
經開14塊
渾南52塊
沈河6塊
大東6塊
沈北8塊
(本文依據沈陽土地交易中心發佈數據統計，僅供參考，最終數據以官方發佈為準。)
■專傢觀點
沈陽市房地產開發研究會常務副秘書長張祥表示，前些年沈陽出讓的土地面積偏多，沈陽的人口規模在全國占第八九名，土地出讓面積排全國前幾位，但由於價格較低，出讓金總價並不高。
此外，沈陽是房地產後發市場，在世界發達國傢，每賣出一套新建商品房，就會成交6套二手房，北京、上海、廣州等地的增量房和存量房則是1:1，二手房占據房產市場成交量的半壁江山，而去年沈陽增量房和存量房成交量比值為2.6：1，增量房占比偏大，由於新建商品房需要土地支撐，所以對土地的需求比較多。
張祥認為每年1800萬平方米的土地供應比較合理。沈陽土地出讓金連年下降，與沈陽土地供應有直接關系。幾年前，沈陽可供開發的土地較多，以2012年為例，僅金廊沿線就有12宗地塊成交，這些地塊較貴從而推高瞭出讓金額度，而目前沈陽可供土地價格較低，雖然地塊成交量不小，但總金額不高。目前，沈陽二環內可供應土地越來越少，二三環之間成為當前供應土地的主力，未來沈陽土地供應仍會向四周延伸，未來三四環也將會出現更多的住宅小區。
沈陽一年需多少地
工業廠房
需要1000萬平方米左右，按1.0的容積率，需用地1000萬平方米
住宅
需1400萬平方米。按照2.0~2.8的容積率，需要土地500萬~700萬平方米
商業建築
需要250萬平方米，按照容積率5.0計算，需要50萬平方米土地
結論：沈陽每年土地的總需求合理范圍是1550萬~1750萬平方米
■專傢預測
未來沈陽房價
仍會小幅上漲
沈陽市房地產開發研究會常務副秘書長張祥表示，地價和房價是互相傳導的，不過，二者的傳導需要一個過程，並不是立竿見影的。因為要考慮到開發周期的問題，房價上漲瞭，地價不見得上漲，地價上漲房價也不見得馬上上漲。
此外，還要考慮到國傢政策、百姓需求等多方面因素，從去年土地成交狀況來看，價格在合理范圍之內，土地也處於小幅上漲中。
目前來看，沈陽的房價整體來說並不高，比大連每平方米還低2000多元，由於沈陽是以剛性需求為主，隨著沈陽經濟區的建設，未來房價仍有上漲空間，預計房價還會穩中有小幅上揚。
案例：渾南買房省下的錢買車上班
去年夏天，36歲的林先生在位於蘇傢屯的沈陽國際展覽中心旁買瞭一套130多平方米的住房，當時每平方米5000多元。林先生在渾南上班，省出來的10萬元錢購買瞭一輛轎車，開車到單位每天半個小時。此外，乘坐渾南有軌電車也方便。
像林先生這樣到郊區購房的越來越多，除瞭環境等因素外，還因為郊區的地價相對便宜。
■相關新聞
沈陽土地出讓面積
全國居前列
出讓金未進前十
近年來，沈陽土地出讓面積在全國一直處於前列，其中2011年土地出讓面積更是高達3700萬平方米而位居全國第一，二三名分別為天津和大連。最近兩年，土地出讓面積有所下降，但仍比較高。
中國指數研究院剛剛發佈的2013年全國土地市場交易報告中，沈陽住宅土地出讓面積仍位居全國前幾位，並且超越北京、上海等大城市。
2010年以後的四年中，沈陽土地出讓金分別為437.7億、648.9億、558.2億和405億(欠三縣一市)，從2011年開始呈現出逐年減少趨勢。
不過，從出讓金額來看，沈陽並不高，以2011年為例，雖然出讓面積全國第一，但出讓金額隻位居第四。就2013年而言，沈陽的出讓金隻有405億元，未能進入全國前十位，而上海則位居第一位，土地出讓金高達2262億元，北京和杭州位居二三位。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-06/09562567458.shtml
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